我们将讨论南加州房地产市场以及洛杉矶房地产市场的最新趋势。疫情的影响使市场暂时停滞不前，我们在疫情这一年的 6 月看到了美国房地产销售复苏的初步迹象。由于对更多空间的渴望和历史上的低利率等因素，南加州房地产市场自去年以来一直蓬勃发展。

但现在市场动态正在发生变化。在很大程度上由创纪录的低借贷成本刺激了两年的房地产繁荣之后，南加州房地产市场现在正在降温。房屋购买量减少，待售房屋数量增加。由于买家减少和库存增加，竞标战变得不那么普遍，因此买家可能更容易围绕要价进行竞标。

尽管南加州的房价中值通常在 5 月至 6 月之间上涨，但与上个月的中值 845,000 美元相比有所下降。根据 CAR 最近的转售报告，到 2022 年 6 月，六县地区的中位销售价格（即一半房屋以高价出售，一半以低价出售的点）为 830,000 美元。这与去年相比大幅增长，但远低于 5 月的 11.9% 和今年 4 月的 11.7%。去年 6 月（2021 年）的中位数价格为 766,000 美元。

CAR 6月份的转售报告显示，在区域层面，加州所有主要地区的销售额都比一年前有所下降。南加州地区也比去年下降了 27.1%，比上个月下降了 4.4%。南加州所有六个县的销售额都比去年下降了两位数，其中奥兰治县的降幅最大，为 36.1%。

洛杉矶都会区的现有单户住宅销售额同比下降-26.2%。洛杉矶大都市区的房价中位数为 800,000 美元，比 2021 年 6 月的 737,500 美元高出 8.5%。洛杉矶县的 YTY 销售额也下降了 -20.6%，MTM 下降了 3.0%。

洛杉矶县的中位销售价格为 860,230 美元，按月计价上涨 7.7%，年同比上涨 8.1%。奥兰治县的销售额比上一年下降了 36.1%（在南加州所有县中最高）。这表明，与去年相比，事情一直在变得不那么热。

住房库存短缺已将价格逐年推高至不可持续的水平。在供应方面，与住房需求相比，活跃挂牌的数量仍然很低。库存月供应量 (MSI) 是一种量化住房市场供需关系的计算方法。它在南加州的所有县都大幅下降。

• 南加州的月库存供应 (SFH) 现在为2.5 个月。
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• 洛杉矶都会区的月库存供应 (SFH) 也是2.6 个月。
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• 洛杉矶县的月库存供应 (SFH) 现在为2.5 个月。
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• 橙县的月供应量 (SFH) 为2.4 个月。
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• 河滨县的月库存供应 (SFH)也是 2.6 个月。
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• 圣贝纳迪诺县的月库存供应 (SFH) 现在为2.9 个月。
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• 圣地亚哥县的月库存供应 (SFH) 为2.4 个月。
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• 文图拉县的月库存供应 (SFH) 现在为2.2 个月。
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一般来说，一个平衡的市场将介于四到六个月的供应量之间。库存是通过计算每月最后一天的活跃列表和待处理销售的数量来计算的。如果库存增加，则房价上涨的压力较小。由于还剩 2.5 个月的供应量，它仍然低于经济学家所说的平衡市场所需的量。因此，南加州房地产市场将继续面临房价上涨压力。

Realtor.com 目前在洛杉矶县约有 218 个城市有活跃的房源。我们已经讨论了县城和都会区的供需不平衡，以及如何将每月的库存供应降至10周左右。Realtor.com 2022 年 6 月的统计数据显示，洛杉矶县是卖方市场，这意味着想要购买的人多于可用房屋。

他们考虑了美国房地产市场的两个方面。市场需求是通过其网站上每个物业的独立观众来衡量的，市场的步伐是通过其网站上列表保持活跃的天数来衡量的。2022 年 6 月，洛杉矶县的房屋标价中位数为 86 万美元，同比增长5%。

每平方英尺的中位挂牌价格为 573 美元。已售房屋的中位价为 860,000 美元。销售与挂牌价格比为 101.89%，这意味着洛杉矶的房屋平均售价比要价高出1.89% 。卖家希望该比率为 100% 或更高。平均而言，洛杉矶的房屋在上市 46 天后售出。

如果一个地区的房地产市场是平衡的，这意味着买家的需求足以与卖家的供应相等。根据供需动态，预计洛杉矶房地产升值率将继续偏向卖方。需求温和但库存偏紧应该会给价格带来上行压力。因此，洛杉矶房地产市场的房价将在未来 12 个月内继续升值，尽管与过去两年相比升值幅度会较小。