十年来，最低的抵押贷款利率帮助购房者稳步抬高了住房成本。这包括过去几年，在疫情期间，抵押贷款利率跌至前所未闻的水平，南加州和全国的房价暴涨。

现在，情况正在发生变化。

根据房地美（Freddie Mac）广受关注的一项指标，抵押贷款利率正在快速上升，上周达到 5%，为 2011 年以来首次。就在六周前，30 年期固定抵押贷款的平均利率还不到 4%。11月的时候它们低于3%。

除了房价飙升之外，房价的迅速上涨也让购房变得更加昂贵。那么，如果人们负担不起，房价会下跌吗？

几位顶级房地产专家表示，如果没有经济衰退，他们预计价格不会下跌——至少是有意义的下跌。价格很可能会继续攀升，但增幅低于南加州目前 17% 的年增长率。

经济学家和其他专家指出了几个应该在很大程度上维持房屋价值的因素：待售房屋严重短缺、收入增加、失业率下降，以及——用简单的语言——房主的贪念。

“很多时候人们会说，‘好吧，如果我不能得到邻居得到的价格，我就不会卖掉，’”金融博客“计算风险”的作者比尔麦克布莱德说。

过去，抵押贷款利率的大幅上涨减缓了房价增长， 专家表示，这次更高的利率应该也会产生同样的影响。

原因很简单，人们负担不起，这已经开始显现。行业专业人士报告说，参加Open House的人数减少，每间房屋的多重报价减少，抵押贷款申请也减少。

“它已经明显降温了，”在 San Fernando、San Gabriel 和 Conejo 的房产公司从业者说。

虽然它仍然是一个稳固的卖方市场，但经济人表示，几个月前能收到 15 或 20 个报价的房屋现在得到了 5 或 6 个。卖家提出特殊要求变得更加困难，包括准买家放弃贷款和评估意外情况，让买家在出现问题时退出。

在整个洛杉矶县工作的经纪人兰迪·康拉德（Randy Conrad）表示，他看到有几笔交易退出托管，因为购房者没有锁定利率，并且在借贷成本飙升时再也买不起房子。

根据最新的可用数据，冷却需求尚未转化为房屋销售价格的放缓。

根据研究公司 DQNews 周三公布的数据，3 月份南加州六县地区的房价中值同比上涨 16.7%，至 735,000 美元。

这比 2 月份公布的 15.4% 的同比增长略快。在奥兰治县，3 月份的中位价飙升 22% 并突破 100 万美元，这是南加州任何一个县的中位价首次突破百万美元大关。

3 月份的数据反映了已完成的销售；其中许多买家在 2 月份开始托管，当时利率正在上涨，但仍比今天的利率低一个多百分点。对市场走向的更及时的看法可以来自降价。

Altos Research 创始人迈克尔·西蒙森 (Michael Simonsen) 表示，下调要价的卖家数量仍远低于正常水平。但降价在一年中的某个时候变得越来越普遍，而降价通常会下降或根本不会上涨太多。

根据 Altos 的数据，截至 4 月 8 日，在洛杉矶市，17.5% 的房源降价，高于 3 月 11 日的 14%。

'成堆的现金'

最终，如果大量人不再能够负担得起今天的价格并且卖家调整他们的预期，那么降价最终可能会转化为实际房屋价值的下降——随着利率走高，这种可能性变得更大。

以目前南加州中位价的房屋为例，价格为 735,000 美元。

假设买家首付 20% 购买价值 735,000 美元的房屋，如果利率为年初的平均水平 3.22%，每月的抵押贷款支付（包括财产税和保险）将为 3,450 美元。

根据 Redfin 抵押贷款计算器，按上周 5% 的平均抵押贷款利率计算，每月还款额为 4,045 美元，每月增加 595 美元。

这一次，贷款承销更加严格，债务结构不那么奇特，使业主不太容易受到个人或宏观经济状况变化的影响，例如失业或利率上升。

房地产数据公司 Kukun 的首席经济学家 Ralph McLaughlin 表示，这意味着即使在经济衰退的情况下，强制销售和降价幅度也会减少。

贸易出版物 HousingWire 的首席分析师 Logan Mohtashami 表示，在今天的环境下，价格下跌可能需要至少两年的库存增加和销售下降。

那还有很长的路要走。

根据 Zillow 的数据，随着春季购房季节的开始，越来越多的房屋进入市场，但 3 月份洛杉矶和奥兰治县的待售房屋仍比去年同期减少 31%。

一旦利率达到 5%，想要这些房子的人并没有消失。千禧一代目前是最大的一代，一大群人是 20 多岁和 30 多岁，这是许多人购买第一套房子的时候。

Mohtashami 说，年龄在 28 至 34 岁之间的美国人从未像现在这样多，创造了“一生一次的事件”，支撑着到 2024 年的购房需求。

许多美国人——无论是否是千禧一代——在疫情期间也看到了他们的财富增长，这是由于股市繁荣、房屋净值上升、政府救济以及花在餐馆和旅行上的钱减少。

Beacon Economics 的创始合伙人克里斯托弗·索恩伯格（Christopher Thornberg）表示：“只有成堆的现金。”他说，人们可以利用这些库存通过更大的首付来抵消更高的借贷成本。

麦克劳克林表示，如果利率保持在 5% 左右，他预计价格增长率将在三个月内减半。

麦克劳克林说，如果利率上升到 7% 或 8%，南加州的房价可能每年下降 1% 或 2%。但要让价格显着下降——4% 或更多——他说，可能不仅需要至少 7% 的利率，而且还需要经济衰退和政府的克制反应，在这种反应中，华盛顿不会迅速介入以帮助房主避免丧失抵押品赎回权，就像在整个疫情期间所做的那样。

坏消息

对于那些希望在今年晚些时候或明年买房的人来说，更高的利率是否会自动意味着每月的抵押贷款支付将高于利率保持在低水平的情况？

这是一个没有简单答案的问题。

但对于现在看的人来说，它更贵。麦克劳克林表示，对于几乎没有资格获得贷款的人来说，更高的利率可能是“非常、非常坏的消息”，因为更高的借贷成本很可能会将他们赶出市场。

对于其他有更大回旋空间的人来说，如果库存增加，它可能会带来更多机会。

“即使他们必须支付更高的抵押贷款利率和更高的月供，他们也可能对他们发现的房子更满意，”麦克劳克林说。

两个周末前，Keller Williams 的经纪人 Amber Dolle 实时了解了不断变化的市场，当时她为一栋价值 680,000 美元的瓦伦西亚三居室联排别墅举办了开放日活动。

她说，出席人数大约是去年的一半，有 35 名潜在买家进来。

报价的数量也比 Dolle 去年的预期要少，但仍然有六个，而且都超过了要价，这表明即使是数量减少的买家也可以轻松地推高价格。

这就是为什么 Mohtashami 说他支持抵押贷款利率在很长一段时间内保持在高位，以使市场更加平衡。

2018 年，抵押贷款利率接近 5%，房价增长开始大幅放缓。据 DQNews 报道，2019 年 3 月，南加州中位价甚至比去年同期下降了 0.4%，这是自 2012 年以来的首次下降。

但在那次下跌之后，在抵押贷款利率降至 4% 以下的推动下，房价再次开始上涨。

“我担心的是抵押贷款利率在这里达到顶峰......抵押贷款利率会回落，”Mohtashami谈到当前市场时说。“更高的利率是唯一可以让房屋卖家、房屋建筑商和房屋投资者感到不安的事情。”

“作为一个整体，他们拥有太多的定价权，看看他们在做什么：他们都在把它推到极限。”