财务杠杆是一把双刃剑，在市场向上的时候，它对你有利，当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以，你必须是在判断市场是向上的情况下，才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行，是考虑要不要买的问题，而不是用现金买还是贷款买的问题。

用现金买房的好处：

（ 1 ）可以快速成交过户，有利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流（并不代表有盈利）。
用现金买房的坏处是：

（ 1 ）没有利用杠杆作用，是一种低效率的操作；

（ 2 ）机会成本太 高，把大量现金捆绑进不动产，失去投入另外更好的项目的机会；

（ 3 ）所有风险自担，没有拍屁股走人的可能；

（ 4 ）没有享受利息免税的好处；

（ 5 ）捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑，通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ，你进不动产的现金损失是每年 3% ，需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。

贷款买房的好处：

（ 1 ）利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；

（ 2 ）机会成本低，可把剩余现金投入更好的项目；

（ 3 ）银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，可以撤退，只损失头款；

（ 4 ）享受利息免税的好处；

（ 5 ）通胀是你的朋友。

你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * （ 1 - 免税率） - 通胀率。注意，要减去通胀率而不是加上通胀率。

贷款买房的坏处：

（ 1 ）不利于谈判时压低房价；

（ 2 ）如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流（并不代表没有盈利，这个不在这里讨论）；

（3）高杠杆带来的高风险。