众所周知，美国是一个多税种的国家，税收条款琳琅满目，但是大家不知道的是，很多法律条款能够成为非常有效的避税或延税工具。1031条款（1031 Exchange）就是其中之一，它能够帮助投资者延迟交税时间，增强购买力。

1031条款，也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”是从美国国家税务法第1031条第一条条款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳其过程中产生的资本利得税。换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一法条。

什么样的房产，符合1031 Exchange？1031法案适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产，可以是土地、住宅、办公大楼等等。

为什么需要做1031 Exchange？

1.税务递延（Tax Deferment）

在加州平均通过1031 exchange支付的税务只有原本税务的33%。

2.买更大，更多，更贵的房子获得更高的投资收益 （Buy“More“Property）

通过1031 exchange 将转换来的资产可以用于投资更昂贵的房产 或者投资多个便宜的小型资产,从而获得更好的现金流。

举个例子：比如张先生在旧金山有一套价值1.8M的出租房产，因为旧金山有房租管制（rent control）导致现金流过低，然后张先生使用1031条款后用同样的资金在弗里蒙特（Fremont） 购置三套小型房产获得更多的房租收益。

3.多元化分散性投资 （Diversification）

出售房产的资金可以用于购买在美国境内任何地方任何类型的资产,通过分散投资获得更高的收益或降低风险。无论您出售任何类型的投资房产都可以置换成同类（Like-kind）比如办公室换成住宅，住宅换成土地，土地转办公大楼等。

4.其他收益（Others）

比如多套房产为了减少管理的麻烦换成一套房产，或者为了子孙传承分成不同的房产传给不同的人,另外对于超过27.5年的房子，可以换一套重新折旧.....对于价值通过长久年限超额增长过多的财产有效的减少税务。

使用“1031条款”五项注意

1.  使用“1031条款”，要及早准备找有相关经验的地产经纪，协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到1031，那就迟了。

2.  卖掉旧房的钱放到哪里？用于“1031条款”部分的资金，一定要存放到“1031条款”的房产交易中心，这笔资金不能放入自己的账户。

3.  对新房价格，要求您购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

4.  45天的概念是：在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在房产交易中心处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。 

5.  180天的概念是，卖掉旧房的180天内必须过户，否则“1031条款”失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

除了1031条款，还有什么避税方法呢？

细碎抵税类 

房地产的每年的州地产税、维护费，还有房贷所交的利息，包括房子本身的折旧费，都是可以用来抵税。

作为自住屋 

自住屋（每五年当中有住满两年的房屋都可以被计算在自住的范围之内）的房子如果要出售，它的获益每人有25万美元是可以免税的，夫妻双方的话就可以有50万美元的一个获益减免额度。举例说明：我们买了一套市价为50万美元的房子，五年中住满了两年，卖掉的时候市价为100万美元。这时候获利为50万元美元，但夫妻双方有50万美元的获益减免税，所以这50万不需要交税。 

房产继承的税务减免 

房子留个下一代的时候如果夫妻双方都过世，子女继承房产，那么子女就可以享有房产继承的税务减免。举例说明：我们50万美元买了一栋房子，在夫妻两人过世后，子女继承了房子，这时候房子市价为200万美元，继承人以200万美元的市价卖掉了房子。因为房子是继承的，所以获利的150万美元都不需要交税。

以房养老 

房产在美国还有另一个好处，那就是我们中国人常说的以房养老。以房养老就是房屋和保险公司一些理财产品相配合。这样的话，屋主在生前62岁时，可获得一笔流动资金。这部分资金也可以以一个免税的服务。

2020-01-15 

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